Créer une SCI afin de détenir de l’immobilier est particulièrement intéressant pour payer moins d’IFI, voire pour échapper à toute taxation à l’impôt sur la fortune immobilière. Le montage est particulièrement conseillé pour une résidence secondaire.
Avec l’avènement de l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière), seul l’immobilier intègre la taxation de la fortune en France. Il n’en demeure pas moins que 150 000 foyers, selon les projections de Bercy, sont concernés par cet impôt parce que leur patrimoine immobilier a dépassé 1 300 000 € au 1er janvier 2018
Il est toutefois possible d’amoindrir l’IFI à payer, voire même d’échapper totalement à la taxation en créant une SCI (Société civile immobilière).
Constituer une SCI familiale
Le propriétaire d’un bien immobilier peut créer une SCI en l’apportant à la société. Si son but est d’échapper à l’IFI ou de payer une somme moindre, l’opération consiste alors à donner des parts de cette SCI à ses enfants majeurs qui ne font plus partie du foyer fiscal. À l’issue de l’opération, seule la valeur des parts que se sont réservées les parents rentre dans le calcul de l’IFI et si le patrimoine immobilier des enfants ne dépasse pas les 1,3 millions d’euros, eux aussi échappent à l’IFI.
« Ce montage est praticulièrement adapté pour une résidence secondaire familliale dont les parents veulent conserver la gestion, ce qui est possible s’ils sont nommés gérants de la SCI« , explique Jean-Français Lucq, directeur de l’ingénierie patrimoniale de KBL Richelieu. Ils peuvent même « décider de vendre car la propriété des parts de la SCI peut être dissociée du droit de vote », poursuit l’ingénieur patrimonial.
Pour la résidence principale, ce montage n’est pas conseillé. En cas de vente du bien immobilier, les parents qui en sont propriétaires bénéficient d’une exonération de la plus-value. L’histoire est toute autre pour les enfants, qui eux seront taxés puisqu’il ne s’agit pas de leur résidence principale.
Pour un immeuble locatif, le montage n’est pas davantage conseillé puisqu’en théorie, si l’on tranfère des parts à ses enfants, on transfère aussi les revenus qui vont avec. En théorie car « il n’y a aucune obligation de lier le capital de la SCI aux résultats de la société », analyse Jean-François Lucq qui estime que si des parents détiennent 25 % des parts de la SCI, ils peuvent recevoir jusqu’au double du résultat, soit 50 %.
Appliquer la juste décote sur les parts
Pour l’IFI, le bien doit être évalué à la valeur de marché, c’est-à-dire à la valeur à laquelle le bien peut être vendu. Or, des parts de SCI valent moins que le bien immobilier qu’elles représentent puisqu’il est plus difficile de trouver un acheteur de parts qu’un acquéreur d’un appartement ou d’une maison. Si les statuts de la SCI contiennent une clause d’agrément, ce qui est souvent le cas dans les SCI familiales, la vente devient encore plus difficile. C’est la raison pour laquelle « l’administration fiscale admet une décote allant de 10 à 20 % sur la valeur des parts de SCI », expose Vital Saint-Marc, associé en charge du juridique et du fiscal du cabinet RSM.
Pour déclarer au plus juste un bien immobilier, il faut l’évaluer au prix du marché puis déduire les dettes et enfin appliquer la décote. Et bonne nouvelle, les décotes se cumulent ! « On peut par exemple appliquer une décote pour tous les associés car les parts de SCI se cèdent difficilement mais en plus une décote de minorité pour l’associé minoritaire » illustre Vital Saint-Marc avant de conclure qu’en matière de fiscalité, « Il faut toujours rester raisonnable ».
