Un apport important permet de rassurer la banque sur la capacité d’épargne de l’emprunteur et sécurise le financement dans un contexte économique incertain…

Le réseau de courtage en prêts immobiliers Empruntis s’attend à une année 2021 plus favorable aux primo-accédants. Avec des banques qui vont à nouveau pouvoir prêter avec un taux d’effort allant jusqu’à 35% (soit une mensualité de crédit de 1.050 € par mois par exemple pour un ménage gagnant 3.000 €) grâce à l’assouplissement des recommandations de l’autorité de régulation des activités bancaires (HCSF), Empruntis estime que 87% des recalés en 2020 vont pouvoir être resolvabilisés ! Car en 2020, un taux d’effort dépassant 33% était la plupart du temps synonyme de refus de prêt…

L’apport devient déterminant

Accéder aux taux d’emprunt exceptionnellement bas (proches des planchers historiques) proposés aujourd’hui par les banques demandera cependant toujours de justifier d’un apport conséquent, au moins 10% pour absorber les frais de mutation dans l’ancien. Mais pour obtenir le meilleur taux, il faudra souvent 20% d’apport.

Un apport important permet de rassurer la banque sur la capacité d’épargne de l’emprunteur et sécurise le financement dans un contexte économique incertain, à la fois pour la situation financière des ménages (menaces sur l’emploi) mais aussi pour l’évolution des prix de l’immobilier. En d’autres termes, plus l’apport est important, moins la banque prend le risque de s’exposer à une défaillance de remboursement en cas de revente rapide et forcée à un prix inférieur au montant prêté. « Les banques préfèrent plus d’apport dans le projet et moins d’épargne, car demain est incertain ! », résume Cécile Roquelaure, directrice de la communication et des études d’Empruntis.

L’apport conditionne aussi les meilleurs taux

Empruntis explique d’ailleurs que les écarts de taux proposés, traditionnellement focalisés sur un critère de revenus, le deviennent aussi en fonction de l’apport. Le courtier cite l’exemple d’une banque régionale qui conditionne actuellement ses meilleurs taux à l’apport, à hauteur de 10% en plus des frais de mutation. « Le courtier a connaissance de tous les leviers permettant de bénéficier du meilleur taux. Il conseillera l’emprunteur sur le niveau d’apport permettant de déclencher les meilleurs effets et en fonction des situations pourra solliciter les banques les moins exigeantes en la matière », précise Cécile Roquelaure.

Situation professionnelle

L’autre contrainte du moment pour les emprunteurs repose dans la pérennité de leur situation professionnelle. Empruntis rappelle que les phases de chômage partiel avaient déjà impacté les emprunteurs l’an dernier car les banques les ont identifiées comme des signaux avant-coureurs de danger. Au-delà du métier et du secteur potentiellement exposé à la crise sanitaire, le courtier note que les banques étudient de plus en plus l’entreprise dans laquelle l’emprunteur est salarié. « Les couples auront donc plus de facilités à se financer, surtout si un d’eux travaille dans la fonction publique par exemple », ajoute Empruntis.

Des taux au plancher

La bonne nouvelle pour les emprunteurs finançables, c’est que les banques souhaitent capter de nouveaux clients et se sont fixées des objectifs encore ambitieux pour 2021. Elles actionnent donc le levier des taux qui sont encore à la baisse en ce début d’année « et devraient rester bas toute l’année », de l’avis d’Empruntis, « avec des planchers probablement enfoncés ». Sur 20 ans, les taux moyens tournent actuellement autour de 1,20% avec des offres alléchantes à 0,70%-0,80% pour les meilleurs dossiers.

Publié par Olivier Cheilan | aujourd’hui à 16:48

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