Tous les loyers, hors charges locatives, doivent être déclarés comme des revenus fonciers. Comment optimiser votre déclaration, les options à choisir, celles à éviter.

Bien déclarer vos revenus fonciers est essentiel pour réussir votre investissement locatif. La tâche est ardue. Car vos obligations déclaratives varient en fonction du montant des loyers encaissés et de la nature du ou des logement(s) loué(s) (location nue ou meublée).

Pour bien remplir votre déclaration et ne pas payer un euros d’impôt de trop, suivez les conseils ci-dessous. Ils s’adressent en particulier aux nouveaux investisseurs immobiliers.

Deduction des travaux

Si le montant brut de vos loyers (hors meublé) est inférieur à 15.000 euros, portez-le sur la déclaration annuelle des revenus (formulaire vierge n° 2042 ou pré-rempli 2042 K). Vous ne serez taxé que sur 70% des sommes perçues. Si le total de vos charges (intérêt d’emprunt, travaux…) a dépassé 30% du montant de vos loyers, vous pouvez déduire leurs montants réels en remplissant une déclaration spécifique des revenus fonciers (formulaire n° 2044), qui devient obligatoire au-delà de 15.000 euros de loyers.

Si vous avez réalisé certaines opérations de défiscalisation, déposez à la place une déclaration n° 2044 spéciale (2044 S). Déclarez vos revenus de location meublée sur l’imprimé n° 2042 C PRO, voire 2031.

Si, en 2017, vos loyers (hors location meublée) n’ont pas dépassé 15.000 euros, vous êtes imposé selon le régime microfoncier. Vous devez alors porter directement le montant brut dans la case 4BE de votre déclaration 2042.

Ne déduisez rien au titre des charges d’entretien ou de travaux. Un abattement de 30% représentatif des charges afférentes au logement sera automatiquement appliqué sur ce montant.

Vous êtes alors dispensé de remplir la déclaration 2044 sur les revenus fonciers. Vous pouvez toutefois opter pour le régime réel (en déposant cet imprimé 2044), notamment si vous avez réalisé des travaux d’un montant supérieur à 30% de vos revenus. Mais attention, cette option est irrévocable pour trois ans.

Si vous avez renoncé au microfoncier ou si vos loyers ont dépassé 15.000 euros, vous devez remplir aussi un imprimé 2044. Additionnez vos revenus, déduisez vos charges réelles.

Si le résultat est positif, reportez-le à la case 4BA de l’imprimé 2042. Si le résultat est négatif (déficit), répartissez-le entre les cases 4BB et 4BC. Dans cette dernière case figure le déficit qui vient diminuer votre revenu imposable dans la limite de 10.700 euros par an.

Défiscalisation immobilière

Si vous avez entrepris des opérations de défiscalisation immobilière(dispositifs Borloo neuf, Robien et Scellier ZRR, …) ou si vous possédez des immeubles spéciaux  (dispositif Malraux, Monuments historiques…), remplissez une déclaration 2044 spéciale (2044 S) au lieu de l’imprimé 2044. Reportez les résultats obtenus aux pages 6 et 7 de l’imprimé 2042 (cases 4BA à 4BD).

Si vous déclarez un investissement immobilier Pinel pour la première fois, vous devez renseigner, en plus de la déclaration 2042, trois imprimés:

• Imprimé 2044 EB : uniquement la première année sur lequel vous indiquez la durée d’engagement retenue.

• Formulaire 2044 ou 2044 spéciale (si vous avez d’autres revenus déclarés sur cet imprimé)

• Formulaire 2042 C pour profiter de la ­réduction d’impôt.