Avec l’année blanche et la mise en place du prélèvement à la source, les investisseurs qui ont acquis un bien en loi Pinel se posent de plus en plus de questions : faudra-t-il faire les déclarations d’impôts ? Va-t-on perdre la réduction ? L’avantage fiscal sera-t-il compris dans le calcul du taux à la source ? Quid des travaux et charges acquis en 2018 ect….

Côté administratif, les loueurs en Pinel auront toujours la même contrainte. Il faudra faire plusieurs déclarations d’impôts; les obligations sont les mêmes que les années précédentes. En effet, bien que l’année soit blanche en 2018, il faudra quand même faire les mêmes déclarations fiscales en mai 2019.

– Le 2044 EB qui sert à justifier votre engagement de location.

– La 2044 qui sert à déclarer vos loyers et charges déductibles.

– La 2042C qui sert à avoir votre réduction d’impôt.

Chaque déclaration doit se faire à des dates spécifiques qui dépendent de votre projet immobilier. L’année blanche ne change rien au niveau déclaratif, elle impactera les calculs fiscaux.

Si le côté déclaratif ne change pas, le prélèvement à la source et l’année blanche auront des impacts à différents niveaux sur les calculs.

Réduction Pinel et année blanche : allez-vous la perdre ou l’utiliser avec le prélèvement à la source?

 Peut-on décaler le début de la réduction pour commencer en 2019 ?

Personne ne passera à côté de sa réduction d’impôt Pinel. il est impossible de décaler volontairement le début de la réduction ; il va falloir respecter les règles déclaratives pour éviter tout contrôle fiscal. Alors comment cela va fonctionner en 2018 ?

le Pinel procure une réduction d’impôt et elle est perdue si elle est non utilisée.

1) L’année blanche est 2018. Pourtant, vous devrez faire les déclarations fiscales en mai 2019 sur les revenus de 2018 comme avant.

2) Le fisc va émettre un avis d’imposition 2018 que vous recevrez en septembre 2019.

3) Sur l’avis d’imposition, le fisc aura calculé l’impôt sur les revenus 2018. Comme c’est une année blanche, cet impôt sera calculé mais aussi annulé !

4) Exceptionnellement, le fisc vous fera un chèque pour vous redonner les réductions d’impôts qui auraient pu être imputées sur l’impôt annulé.

Autrement dit, rien ne change par rapport aux années précédentes. Le fonctionnement sera quasi-identique : si vous aviez assez d’impôt pour utiliser votre réduction Pinel, vous en bénéficiez ; si vous n’aviez pas assez d’impôt pour l’utiliser, elle est perdue. Je prends un exemple entre les deux situations pour que soit limpide.

En reversant de manière exceptionnelle la réduction qui aurait pu être utilisée, le fisc est certain que personne ne sera lésé.

Si vous n’allez rien perdre au niveau fiscal, vous allez en revanche subir un décalage de trésorerie dans le temps. C’est LE gros inconvénient du prélèvement à la source pour les loueurs d’un bien Pinel : ils vont avancer plus de trésorerie à l’Etat que nécessaire.

 Pour mémoire, le fisc va prélever l’impôt chaque mois sur vos salaires. Le taux prélevé dépendra de votre impôt et de vos revenus de l’année passée. Le fisc fera l’opération « impôt / revenus » pour déterminer le taux qu’il prélèvera à la source l’année suivante.

Le fisc va régulariser la situation en septembre chaque année et calculer un nouveau taux de prélèvement à la source si les revenus évoluent. Le gros problème de ce calcul apparaît si on rajoute une réduction d’impôt.

Votre salaire peut être prélevé de plusieurs centaines d’euros par mois alors que votre impôt final est proche de 0 €. Les investisseurs Pinel vont perdre un an de trésorerie avec la mise en place du prélèvement à la source car la réduction fiscale sera restituée en septembre de chaque année seulement. Si vous pensez que des revenus complémentaires ou l’option pour le taux neutre ou individualisé peuvent changer la donne, vous vous trompez. Vous n’avez pas de solution pour éviter d’avancer trop d’impôt avec le prélèvement à la source.