Le bail commercial est le contrat qui lie le propriétaire du bien, sous statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP), avec l’exploitant de la résidence, le gestionnaire. Ce contrat détermine et conditionne l’engagement des parties et précise notamment le montant du loyer, ses modalités de règlement et de réévaluation, la répartition du paiement des charges entre le propriétaire et le gestionnaire. Que doit contenir un bail commercial et quels sont les points de vigilances à surveiller avant de signer ?
FONCTIONNEMENT DU BAIL COMMERCIAL
Le bail commercial est un contrat qui fixe le cadre juridique du bail et sa durée. Il offre de la lisibilité tant au bailleur (le propriétaire) qu’au preneur à bail (le gestionnaire), notamment en termes de temps, car il est établi pour une durée de 9 ans minimum, renouvelable. En outre, le fait que la répartition des charges soit mentionnée au bail permet d’encadrer les engagements de l’une et l’autre des parties et d’éviter les mauvaises surprises en cas de travaux exceptionnels. Il stipule aussi les conditions de résolution du contrat, en cas de non-paiement du loyer par exemple.
C’est également un contrat qui apporte une certaine tranquillité d’esprit pour l’investisseur. En effet, en tant qu’acquéreur d’un bien immobilier en résidence services et en signant un bail commercial avec un exploitant, l’investisseur devient un propriétaire-bailleur et c’est l’exploitant qui gère le bien du 1er janvier au 31 décembre. Le propriétaire ne s’occupe ainsi plus de rien. Plus de problématique de gestion et de recherche de locataires, de gestion des états des lieux et des parties communes… Vous n’avez plus à gérer les «tracas» quotidiens liés à la détention d’un bien locatif traditionnel.
Les avantages du bail commercial
Le bail commercial présente donc de nombreux avantages pour les investisseurs, qui préfèrent souvent opter pour ce type de solution plutôt que d’investir dans un bien immobilier locatif plus classique. Les avantages sont :
- Une gestion facilitée: le gestionnaire s’occupe de tout (entretien résidence, recherche locataire…)
- Des loyers fixes et réguliers: payés mensuellement ou trimestriellement le plus souvent, quel que soit le taux d’occupation de la résidence
- Une meilleure maîtrise des dépenses et charges : les charges qui incombent au propriétaire, et celles qui incombent au locataire sont définies à l’avance, permettant une meilleure lisibilité sur son investissement
LE BAIL COMMERCIAL : LES POINTS CLEFS À VÉRIFIER
Avant de signer un bail commercial, voici quelques points clefs qu’il est essentiel de vérifier.
Qualité du gestionnaire de la résidence
Avant de signer un bail commercial, vérifier la qualité du preneur à bail, autrement dit le gestionnaire de la résidence. C’est ce dernier qui devra notamment verser le loyer au propriétaire bailleur, administrer et entretenir la résidence, effectuer les éventuels travaux de réhabilitation ou de mise aux normes… Il est donc primordial de vérifier la santé financière de l’exploitant, son expérience dans l’exploitation de résidences, sa notoriété, ses bonnes ou mauvaises pratiques.
Destination des locaux
Le bail commercial précise également la désignation des lieux et la description de l’activité exercée. Ainsi dans le cadre d’un bail commercial en résidence services, il sera précisé l’usage que l’exploitant pourra faire de ce bien (exploitation en résidence services), et l’obligation de fournir au minimum 3 des 4 services para-hôteliers nécessaires à la classification en résidence services (accueil client même non physique, service de petit-déjeuner, fourniture du linge de maison, service de ménage).
Durée
Le bail commercial est un engagement à long terme. Il est signé pour une durée de 9 ans minimum, renouvelable, avec possibilité de résiliation tous les trois ans le cas échéant, d’où son autre appellation « bail 3 6 9 ». Si vous achetez un bien immobilier pour lequel le bail commercial est en cours, il est important de vérifier la durée restante à courir. Ainsi, les baux qui viennent d’être renouvelés sont ceux qui donnent le plus de visibilité à long terme à l’acquéreur. Notons que si le bailleur souhaite résilier le contrat de bail commercial à son terme, il pourra être amené à payer une indemnité d’éviction au locataire ainsi privé d’une partie de son outil de travail.
Loyer et revalorisation
Le bail commercial fixe également le loyer versé par le preneur à bail au propriétaire bailleur et précise également le rythme de versement (mensuellement, trimestriellement ou autre). Ce loyer n’est pas figé et il est appelé à évoluer dans le temps. En effet, celui-ci peut connaître une revalorisation par l’indexation des loyers en fonction d’indices spécifiques définis par la loi et publiés par l’INSEE : Indice des Loyers Commerciaux (ILC), indice de Référence des Loyers (IRL), prix des prestations d’hébergement des personnes âgées (PPHPA), etc…
Charges, taxes et Travaux
Dans le cadre du bail commercial, la répartition des charges est librement définie entre le propriétaire bailleur et le gestionnaire de la résidence. Compte tenu de la destination commerciale du bien loué, le locataire qui exploite la résidence prend en général à sa charge l’entretien courant et les menues réparations en plus d’acquitter les taxes liées à son activité.
Le propriétaire quant à lui assume de manière classique :
- La taxe foncière
- Le renouvellement du mobilier : en fonction de l’exploitant, le changement des meubles pourra intervenir à chaque renouvellement de bail commercial, c’est-à-dire tous les 9 ans
- Les gros travaux codifiés à l’article 606 du code civil qui sont extrêmement rares, le plus commun étant le changement de toiture assumé par l’ensemble des copropriétaires
La plateforme immobilière RealAdvisor a comparé la rentabilité locative des grandes métropoles et celle des villes périphériques.
On ne cesse de le dire, les villes moyennes ont le vent en poupe et attirent de plus en plus d’acquéreurs quittant les grandes métropoles pour un logement améliorant leur confort de vie. Appelée à durer (au moins 1 ou 2 jours par semaine), la généralisation du télétravail y est pour beaucoup dans ces nouvelles tendances.
Cette évolution de la cartographie immobilière ouvre aussi de nouvelles perspectives pour l’investissement locatif. Pour ceux qui ont encore un peu de mal à se projeter dans une nouvelle vie moins urbaine, le passage par une location sera peut-être moins radical. Pour d’autres qui ne trouvent pas directement leur bonheur parmi les maisons à vendre, la location sera une première étape. Autant de situations qui devraient animer le marché locatif des villes moyennes.
Des prix plus abordables
« Le télétravail ou le changement de vie de nombreux Français suite à la crise sanitaire les conduit à aller habiter dans un cadre plus proche de la nature tout en bénéficiant des avantages de la ville. Les villes moyennes retrouvent donc une attractivité surtout auprès des jeunes. Les prix immobiliers abordables dans ces villes en font de très bons investissements immobiliers », analyse Jonas Wiesel, fondateur de la plateforme RealAdvisor qui se définit comme le plus grand agrégateur d’annonces immobilières de France.
Les villes moyennes bien situées en périphérie de grandes agglomérations affichent d’ailleurs souvent des rentabilités locatives supérieures même si le risque de vacance peut y être plus important que dans les métropoles. « Alors que l’on tourne autour de 2%, 3% au maximum, dans les grandes villes françaises, la rentabilité locative se situe au minimum autour des 5% dans les villes moyennes », souligne Jonas Wiesel.
Des rentabilités supérieures en périphérie
RealAdvisor recommande ainsi aux investisseurs de s’intéresser à des villes périphériques aux grandes métropoles tout en privilégiant la présence de gares ferroviaires avec une bonne desserte ou d’établissements universitaires qui peuvent favoriser l’attractivité et le dynamisme de la ville. Et de citer des lieux comme Valenciennes, Saint-Étienne ou Mulhouse : « leur proximité avec des préfectures des capitales de région leur permet d’attirer ces populations désireuses de s’excentrer pour plus d’espaces et de qualité de vie. »
Dans le cas de Valenciennes, RealAdvisor calcule une rentabilité locative brute de 8%, nettement supérieure à celle de Lille (5,5% en moyenne). Pour Mulhouse, un taux de 7,4% se compare à 5,1% à Strasbourg. A proximité de Toulouse (4,7%), Montauban, Albi et Castres afficheraient des rentabilités locatives brutes supérieures à 6%. Toujours selon les calculs de RealAdvisor, autour de Nantes (4,8%), Cholet se démarque avec un taux estimé à 7,2%.
Rééquilibrage des prix et plus-values
Au-delà de la rentabilité locative immédiate, investir dans ces villes moyennes est aussi un moyen de miser sur une éventuelle hausse future des prix dictée par un rééquilibrage par rapport aux grandes métropoles. Dans la périphérie de Marseille, Vitrolles, Aubagne ou Martigues sont par exemple des pistes à suivre.
Denormandie
Pour le réseau d’agences immobilières Orpi, l’attrait de ces villes moyennes est par ailleurs susceptible de relancer le dispositif Denormandie qui permet de bénéficier de réductions d’impôt lorsque on met en location un bien préalablement rénové dans des villes éligibles (souvent peu dynamiques). « Ce dispositif, malgré son élargissement, avait du mal à trouver son public et pourrait, grâce aux nouvelles aspirations des Français, enfin émerger pour les investisseurs en quête de rendement locatif et de défiscalisation », estime Orpi.
Boursier.com
