Pour calculer la rentabilité brute d’un appartement locatif, divisez le loyer annuel par le prix d’achat du bien, travaux et frais de notaire inclus. Pour obtenir la rentabilité nette, déduisez des loyers les impôts, contributions sociales et charges non récupérables sur le locataire.

Le calcul de rentabilité d’un investissement locatif est une opération complexe. Il ne s’agit pas de faire une simple soustraction «capitaux engagés – réduction d’impôt» ou autres approximations séduisantes.

On doit tenir compte des loyers, de toutes les charges, des réductions d’impôt (les premières années où l’amortissement est plus important) puis des impôts à payer, ainsi que du remboursement de l’emprunt. Seule cette estimation des «flux annuels de trésorerie» (ce qui entre dans votre poche et ce qui en sort) permet de juger la rentabilité économique de l’immobilier par rapport à d’autres placements.

En outre, on doit actualiser les soldes annuels de ces encaissements et décaissements et intégrer l’effet de levier du crédit immobilier. Mais problème, ce calcul de la vraie rentabilité est difficile à faire, àmoins d’être accoutumé à la mathématique financière.

Ainsi, contrairement à ce qui peut être affirmé («votre capital va se construire pour un coût quasi nul»), il faut bien souvent être en mesure de décaisser chaque année plusieurs dizaines de milliers d’euros pour réaliser un investissement dans un logement en loi Pinel.

Pour calculer la rentabilité des capitaux investis dans l’achat d’un bien locatif, nous vous proposons la méthodologie ci-dessous. Elle s’applique à un appartement ou une maison, à une location nue comme à une location meublée, que vous payez au comptant ou à l’aide d’un prêt immobilier, pour un investissement dans le neuf ou l’ancien.

Le calcul de la rentabilité d’un investissement locatif est essentiel. Sans chiffres fiables impossible de réussir un investissement locatif ou de mettre fin à un mauvais investissement locatif.

Première étape : le coût réel de l’achat du logement (en euros)

Additionnez prix d’achat + frais d’agence + «frais de notaire» (7%) + travaux.

Deuxième étape : la rentabilité brute (en %)

Rapport : loyers bruts annuels hors charges / investissement initial.

Troisième étape : la rentabilité nette de charges (en %)

Additionnez charges de copropriété non récupérables, travaux de copropriété, petit entretien, taxe foncière, assurances impayées et propriétaire non occupant, frais de gestion.

Calculez le loyer annuel net de charges : loyer annuel brut charges.

Quatrième étape : la rentabilité nette de prélèvements sociaux (en %)

Base soumise aux prélèvements sociaux : loyers net de charges et d’intérêts.

Taux de prélèvements sociaux : 17,2%

Taux réel de prélèvements sociaux pour un contribuable taxé à 30% compte tenu de la déductibilité de 6,8% l’année suivante : 15,16%.

Rentabilité nette de prélèvements sociaux : loyers net de charges et de prélèvements sociaux / investissement initial.

Cinquième étape : la rentabilité nette d’impôt sur le revenu (en %)

Base imposable = loyers net de charges et d’intérêts.

Montant de l’impôt : loyers net de charges et d’intérêts X votre taux marginal d’imposition (30% pour la majorité des cadres).

Rentabilité nette après impôts : revenus net d’impôts / investissement  initial.

Sixième étape : la rentabilité corrigée après la vente, en cas de plus-value ou de moins-value

Rentabilité corrigée = rentabilité nette après impôt sur le revenu + rentabilité additionnelle due à la plus-value

Nous n’avons pas intégré dans les dépenses à déduire des recettes les charges financières liées à un éventuel emprunt immobilier, telles qu’intérêt ou même mensualité complète intégrant le remboursement du capital emprunté.

Ce calcul nous paraît plus adapté pour effectuer une comparaison avec d’autres produits, notamment financiers.

Important : vous pouvez aussi calculer le rendement d’un investissement locatif en comparant le loyer annuel non pas au prix d’achat du bien mais au prix actuel du bien.