Cession d’un bien en défiscalisation : quelles sont les questions à se poser ?
Nous allons aborder les questions qu’il convient de se poser lorsque vous envisagez de vendre votre bien :
Ai-je respecté mon engagement de location ?
La contrepartie de l’avantage fiscal octroyé par chaque dispositif de défiscalisation repose sur le respect par l’investisseur d’un engagement de location dont la durée varie en fonction de chaque dispositif :
– 9 ans pour les dispositifs PERISSOL, BESSON, ROBIEN (classique et recentré), ZRR-DEMESSINE, SCELLIER, CENSI-BOUVARD, DUFLOT, PINEL ;
– 5 ans pour le dispositif GIRARDIN (secteur libre) ;
– 6 ans pour le dispositif GIRARDIN (secteur intermédiaire).
Cet engagement débute au jour de la prise d’effet du premier bail suivant la livraison du bien.
Par ailleurs, ce premier bail doit impérativement prendre effet dans un délai strictement défini et qui a pour point de départ la livraison du bail, soit :
– 1 mois (dispositif ZRR-DEMESSINE, LMNP CENSI-BOUVARD) ;
– 6 mois (dispositif GIRARDIN) ;
– 12 mois (dispositifs PERISSOL, BESSON, ROBIEN, SCELLIER, DUFLOT, PINEL) après la livraison du bien.
Le non-respect de cet engagement de location entraine la remise en cause du bénéfice du dispositif dans son intégralité.
En ce qui concerne les dispositifs PERISSOL, BESSON, ROBIEN, SCELLIER, DUFLOT, PINEL, il pourra être également admis une période de vacance de douze mois maximum entre deux locataires ; cette période s’entend de la date de réception de la lettre recommandée par laquelle le locataire sortant a signifié son congé au propriétaire à la date de prise d’effet d’un nouveau bail.
Pour bénéficier de ce tempérament, le propriétaire devra par contre rapporter la preuve des démarches entreprises pour parvenir à louer son bien dans des conditions normales de location (insertion d’annonces commerciales, recours à une agence immobilière, loyer proposé correspondant au marché locatif…).
Lorsque la vacance intervient moins de douze mois avant le terme de la période d’engagement de location, il est également admis de ne pas remettre en cause le bénéfice de l’avantage fiscal si les conditions suivantes sont réunies :
– le logement est en état d’être loué ;
– le propriétaire ne s’en réserve pas la jouissance à quelque usage que ce soit et même pour une très courte durée, pour lui-même ou un membre de son foyer fiscal ;
– le logement n’est pas mis à la disposition d’un occupant à titre précaire ou à titre gratuit, même pour une très courte période, pendant la période couverte par l’engagement de location ;
– le logement n’est pas cédé avant l’expiration de l’engagement de location.
Attention ! L’administration fiscale nous a précisé en avril 2016, dans le cadre d’un rescrit, que la délivrance par le propriétaire d’un congé pour vente du logement durant la période d’engagement de location, le prive du bénéfice de la mesure de tempérament ci-dessus et cela même si le locataire reste au-delà de la durée de l’engagement de location.
Pourquoi vendre ?
Votre décision doit être l’aboutissement d’une réflexion globale qui doit notamment tenir compte de facteurs économiques, financiers et personnels.
Une multitude d’évènements peut effectivement justifier de la mise en vente d’un bien : besoin de financer les études de vos enfants, envie d’acquérir une résidence secondaire, faire une donation de deniers à ses proches, refaire une opération de défiscalisation ou encore améliorer une situation financière tendue…
L’audit patrimonial peut être un outil efficace pour décider en toute objectivité de l’opportunité de vendre ou pas votre bien immobilier.
J’ai pris ma décision, je vends mon bien !
Que se passe-t-il pour mon locataire ?
Vous pouvez vendre votre bien, qu’il soit occupé par un locataire ou pas.
Si vous souhaitez donner congé à votre locataire afin de proposer votre bien à la vente libre de tout engagement, il convient de respecter les droits découlant du bail d’habitation. En pratique, le congé doit lui être délivré au moins six mois avant le terme du bail, par courrier recommandé avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire (huissier), en lui proposant l’acquisition du bien.
Que se passe-t-il au niveau du prêt ?
La cession du bien entrainera le remboursement anticipé de votre emprunt, et votre offre de prêt peut prévoir le versement d’indemnités de remboursement anticipées au profit de votre organisme bancaire (cf. notre article Focus sur les indemnités de remboursement par anticipation).
Et à propos de la fiscalité ?
Cession après le terme de l’engagement de location
Il est important de savoir que l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global n’est définitivement acquise que si vous maintenez le bien en location jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle au titre de laquelle l’imputation a été pratiquée. En d’autres termes, le déficit foncier généré par votre bien (et par conséquent le gain fiscal ainsi généré) pourra être repris par l’Administration Fiscale si le bien n’est pas maintenu à la location jusqu’à la troisième année suivante.
Cette règle s’applique à tous les revenus fonciers et non spécifiquement aux dispositifs de défiscalisation.
En revanche, si vous possédez un ou plusieurs immeubles qui génèrent un bénéfice supérieur au déficit procuré par l’opération, le déficit provenant de cet immeuble ne pourra être remis en cause car aucun déficit foncier n’aura été imputé sur le revenu global.
Aucune reprise ne sera pratiquée en cas de cession à la suite :
– d’une invalidité du contribuable ou de son conjoint correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories telles que définies par le code de la sécurité sociale ;
– d’un licenciement du contribuable ou de son conjoint (rupture du contrat de travail intervenue à l’initiative de l’employeur, ce qui exclut la rupture conventionnelle) ;
– du décès du contribuable ou de son conjoint.
Dans chacun de ces cas, la cession doit intervenir dans un « délai raisonnable » suivant la survenance de l’évènement.
Exemple : Un déficit foncier imputé sur les revenus de 2013 (déclarés en 2014) ne sera définitivement acquis que si le bien dont provient le déficit foncier reste à la location jusqu’au 31 décembre 2016
Cession avant le terme de l’engagement de location
Attention ! Si vous cédez votre bien avant le terme de votre engagement de location, votre dispositif fiscal sera remis en cause dans son intégralité. Les réductions d’impôts imputées ou les amortissements déduits seront alors repris par l’Administration Fiscale.
Aucune reprise ne sera cependant pratiquée si la cession intervient à la suite :
– d’une invalidité du contribuable ou de son conjoint correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories telles que définies par le code de la sécurité sociale ;
– d’un licenciement du contribuable ou de son conjoint (rupture du contrat de travail intervenue à l’initiative de l’employeur, ce qui exclut la rupture conventionnelle) ;
– du décès du contribuable ou de son conjoint.
Exemple : M. et Mme MARTIN ont fait l’acquisition le 10 janvier 2004 d’un bien faisant l’objet du dispositif ROBIEN Classique. Celui-ci a été livré et loué en janvier 2006. En 2014, les époux MARTIN vendent leur bien pour des raisons personnelles autres que les cas d’exonérations prévus par la loi. Les amortissements déduits de janvier 2007 à décembre 2013 seront donc réintégrés au revenu de M. et Mme MARTIN.
Vous avez vendu, calculez votre imposition au titre de la plus-value…
La cession de votre bien à un prix de vente supérieur au prix d’acquisition entrainera peut-être votre imposition au titre de la plus-value.
La plus-value brute est la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Le prix de vente est celui mentionné à l’acte et éventuellement diminué des frais supportés par le vendeur, comme la commission de l’agent immobilier ou les frais de mainlevée d’hypothèque. Le prix d’acquisition est le prix payé initialement par le vendeur, tel que stipulé dans son acte d’achat.
Le prix d’acquisition est majoré :
– des frais afférents à l’acquisition à titre onéreux (honoraires du notaire, commissions versées aux intermédiaires et dues par l’acquéreur en vertu du mandat) ou d’un forfait fixé à 7.5% du prix d’acquisition (si votre achat initial correspond à un prix « acte en mains », il convient de ne pas ajouter de frais d’acquisition inclus dans le prix d’achat) ;
– Du montant réel sur justificatifs des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble ou d’un forfait fixé à 15% du prix d’acquisition (à condition que l’immeuble soit détenu depuis plus de 5 ans par le vendeur).
La plus-value nette est le montant imposable après abattement en fonction de la durée de détention du bien.
– Le montant imposable à l’impôt sur le revenu (19%) sur la plus-value immobilière bénéficie d’un abattement de 6% par année de détention de la 6ème à la 21ème année puis de 4% pour la 22ème année (soit une exonération totale au-delà de 22 ans de détention) ;
– Le montant imposable aux prélèvements sociaux (15.5%) bénéficie d’un abattement de 1,65% par an de la 6ème à la 21ème année, puis de 1,60% pour la 22ème année et enfin de 9% de la 23ème à la 30ème année (soit une exonération totale au-delà de 30 ans de détention du bien) ;
Le notaire chargé de l’acte de vente accomplit les formalités déclaratives de cette taxe et en effectue le règlement par retenue sur le prix de vente. Le vendeur perçoit donc le prix de vente déduction faite de la taxe et des prélèvements sociaux.
J’ai pris ma décision, je conserve mon bien !
Les dispositifs ROBIEN Classique et BESSON permettent notamment de prolonger l’amortissement à hauteur de 2.5% pour une durée de trois ans renouvelable une fois. L’amortissement est porté à 65% du prix du bien.
Lors de la dernière année d’amortissement, vous avez dans ce cas la possibilité de prolonger l’amortissement pour une durée de trois ans : vous devez simplement imputer l’amortissement à compter du mois suivant la fin de l’amortissement initial de 9 ans et ce jusqu’à la fin de la période de 3 ans, de date à date. Pour cela, il convient de porter directement l’amortissement fiscal sur la déclaration spéciale de revenus fonciers (2044S).
Il est tout de même préférable de noter sur la déclaration (en rubrique « renseignements divers ») que vous avez opté pour la prolongation de l’amortissement pour une période de trois ans à compter du mois suivant celui du terme initial de la première période d’amortissement et que vous vous engagez à louer le bien durant cette période de trois ans.
Exemple : M. DUPONT a fait l’acquisition d’un investissement d’une valeur de 100 000 € afin de bénéficier du dispositif fiscal ROBIEN CLASSIQUE le 1er janvier 2004. Le bien a été livré le 1er juillet 2005.
Lors de la déclaration des revenus perçus en 2014, M. DUPONT devrait imputer un amortissement de 1 250 € correspondant aux 6/12ème de 2.5% du prix de son investissement (100 000 €) pour finir son amortissement au terme de neuf années prévues initialement. Afin de bénéficier de la prolongation du dispositif pour une durée de 3 ans, M. DUPONT mentionnera simplement le montant de 2 500 € sur sa déclaration spéciale des revenus fonciers perçus en 2014 (2044S). En effet, il imputera à compter de juillet 2014 la seconde période d’amortissement de 2.5% durant 3 ans, soit jusqu’en juin 2017.
En 2014, M. DUPONT a choisi de prolonger son dispositif de trois ans. Afin de bénéficier à nouveau de la prolongation du dispositif pour une durée de 3 ans, M. DUPONT mentionnera sur sa déclaration de revenus perçus en 2017 simplement le montant de 2 500€.
Le dispositif PERISSOL quant à lui permet une prolongation pour une durée de 15 ans à hauteur de 2% par an (soit un amortissement total de 80% du bien au terme des 24 années d’amortissement).
Il est également tout à fait possible de conserver votre bien sans opter pour la prorogation du dispositif fiscal initial. Plusieurs hypothèses peuvent être envisagées :
– Transformation en résidence principale ou secondaire ;
– Location meublé saisonnière en fonction de sa situation géographique (ville touristique ou étudiante) ;
