38% de ménages français sont propriétaires non-accédants, c’est-à-dire qu’ils ont terminé de rembourser les emprunts de leur résidence principale.

Le dernier baromètre annuel publié par la cellule économique de la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) dresse un panorama très instructif du logement en France, avec notamment des comparaisons au niveau européen.

3,6 millions de logements supplémentaires en 10 ans

Avec 36,1 millions de logements au 1er janvier 2020, le parc immobilier français est l’un des plus importants d’Europe et il s’est accru de 3,6 millions au cours des 10 dernières années. Cette évolution résulte bien sûr principalement de la construction neuve qui reste jugée insuffisante pour répondre aux besoins, mais aussi des mouvements affectant le parc existant : démolitions, restructurations et changement d’affectation. Sans écarter le fait qu’un nombre croissant de concitoyens éprouve des difficultés à se loger correctement, le président de la FNAIM, Jean-Marc Torollion, rappelle que « l’amélioration des conditions de logement, et notamment l’augmentation de la surface habitable par personne, montre que la situation d’ensemble n’a rien de catastrophique. »

Le problème des logements vacants

Sur ces 36,1 millions de logements, 82% sont utilisés comme résidences principales, 10% comme résidences secondaires et 8% sont vacants, c’est à dire inoccupés à la date du recensement, qu’ils soient disponibles ou non pour la vente ou la location.

Jean-Marc Torollion admet que l’augmentation des logements vacants au cours des dix dernières années (de 2,3 millions à 3 millions de logements), notamment dans certaines villes moyennes comme Lens, Tarbes ou Nevers, est préoccupante. Pour autant, il rappelle que le plus souvent, l’inoccupation d’un logement ne résulte pas d’un choix délibéré du propriétaire et que la vacance est aussi nécessaire à la vie du parc de logements et indispensable à la fluidité du marché. Seuls 3,5% des logements sont d’ailleurs vacants depuis au moins 2 ans. La vacance de longue durée concerne souvent les zones rurales (le département le plus concerné est la Creuse), signe d’une inadaptation de l’offre à la demande, voire de son obsolescence.

Les Français préfèrent la maison

En France, 55% des logements sont des maisons (individuelles et mitoyennes), soit davantage que dans une majorité des pays d’Europe qui compte davantage de logements collectifs. Ailleurs en Europe, les populations britanniques, irlandaises et du Benelux vivent essentiellement en maison. Les allemands vivent moins en maison que les français et les populations des pays méditerranéens (Espagne, Grèce, Italie) habitent majoritairement en appartement.

Propriétaires occupants

Après avoir longtemps augmenté, le taux de propriétaires occupants stagne autour de 58% depuis une dizaine d’années (17 millions de personnes en 2020). Il est inférieur au taux de propriétaires qui s’élève à 62%, la différence s’expliquant par ceux qui ont fait un investissement locatif tout en restant locataire de leur résidence principale. Ce taux de propriétaires se situe dans la moyenne européenne, avec généralement davantage de propriétaires en Europe du Sud qu’en Europe du Nord. En 2018, les taux de propriétaires s’échelonnaient entre 38% en Suisse et 76 % en Espagne, en passant par en 44% en Allemagne.

Le taux de propriétaires est toutefois nettement inférieur à la moyenne nationale dans les 10 plus grandes villes de France, avec par notamment environ 33% à Paris, Lyon et Toulouse et seulement 28% à Lille. A l’opposé, le taux de propriétaires dépasse 72% dans la Creuse !

11 millions de propriétaires non-accédants

A noter qu’une proportion de 38% de ménages français sont propriétaires non-accédants, c’est-à-dire qu’ils ont terminé de rembourser les emprunts de leur résidence principale. A l’opposé, 20% continuent à rembourser un emprunt. Parmi les 17 millions de propriétaires occupants, 11 millions (65%) sont ainsi sans charge de remboursement de crédit (non-accédants) alors que 6 millions (35%) supportent encore un emprunt immobilier.

Résidences principales

Dans le détail, sur 100 résidences principales, 60 disposent d’au moins 4 pièces, 21 ont 3 pièces et 19 ont 2 pièces ou moins. Près d’un quart des résidences principales ont été construites avant 1945, deux tiers entre 1946 et 2005, et 11% depuis 2006. Si la mobilité résidentielle est très variable selon la localisation et le statut d’occupation des logements (propriétaires ou locataires), la moitié des ménages habitent dans leur résidence principale depuis au moins 10 ans.

Marché locatif

En 2020, parmi les 11,8 millions de ménages locataires, 58% occupent un logement privé (6,8 millions), et 42% un logement social (5 millions). En dix ans, le nombre de locataires du secteur privé a augmenté beaucoup plus vite (+13,1%) que celui du secteur social (+6,8%). Concernant le marché locatif privé, la part des logements meublés s’est accrue ces 10 dernières années et représentait 11,6% en 2017 (jusqu’à 23,6% à Paris). Deux tiers des locataires du secteur privé ont emménagé depuis moins de 4 ans.