L’achat d’un logement neuf sur plan est soumis à la réglementation spécifique de la vente en l’état futur d’achèvement (Vefa).
90 % des appartements neufs sont des ventes sur plan. Elles permettent aux promoteurs de financer la construction de l’immeuble avant la livraison. La vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) est strictement réglementée.
Le contrat de réservation
L’achat en « Vefa » est précédé d’un avant-contrat appelé aussi contrat préliminaire. Une promesse de vente ou toute autre forme d’avant contrat est interdite. Ce document doit contenir les informations essentielles sur l’immeuble, la qualité de construction, les délais d’exécution des travaux, ainsi que les caractéristiques détaillées de l’appartement ou le prix prévisionnel de vente et, éventuellement, ses modalités de révision. L’acquéreur dispose d’un délai de dix jours pour se rétracter à partir du lendemain de la remise du contrat de réservation ou de la première présentation de la lettre recommandée.
Le prix d’achat
C’est un point sur lequel les acquéreurs doivent se montrer très attentifs. Dès le contrat de réservation, il est préférable de négocier un prix d’achat ferme et définitif. La législation permet au promoteur de fixer un prix prévisionnel, assorti éventuellement d’une clause de révision. La majoration sera limitée à 5 % si le prix d’achat est uniquement prévisionnel. En présence d’une clause de révision, le prix prévisionnel majoré peut aussi être revu à la hausse dans la limite de 70 % de la variation de l’indice national du bâtiment tous corps d’état (indice BT 01 publié tous les mois au Journal officiel) entre la date de signature du contrat de réservation et celle du contrat de vente.
Le dépôt de garantie
À la signature du contrat de réservation, le promoteur exigera le versement d’un dépôt de garantie. Il est au maximum de 5 % du prix prévu au contrat préliminaire si la vente doit être signée dans l’année ; 2 % dans les deux ans ; aucun dépôt au-delà de deux ans. Aucune autre somme ne devra être versée avant la conclusion de la vente. Le dépôt de garantie sera restitué dans son intégralité si l’acquéreur se rétracte.
Le contrat de vente définitif
Cette étape intervient généralement dans l’année de la signature du contrat de réservation. Le promoteur doit envoyer le projet d’acte de vente par lettre recommandée AR au moins un mois avant la signature définitive. Un délai qui permet à l’acquéreur de vérifier le contenu et la présence des clauses négociées à la réservation (après il sera trop tard). Pour les programmes dont le permis est déposé depuis le 1er janvier 2015, une attestation d’achèvement ou de remboursement doit être annexée à l’acte de vente. Ces garanties interviendront en cas d’inachèvement de l’immeuble.
Le paiement du prix
Il s’effectue en plusieurs fois en fonction de l’avancement des travaux, sans pouvoir dépasser un pourcentage du prix total de vente, dépôt de garantie compris : 35 % du prix à l’achèvement des fondations ; 70 % à la mise hors d’eau ; 95 % à l’achèvement des travaux. Le solde de 5 % est payable à la livraison, sauf consignation en cas de litige.
La date de livraison
Afin de se laisser une marge de manœuvre, les promoteurs fixent des dates de livraison sous forme de fourchette trimestrielle. Les jours d’intempéries, de grève et les cas de force majeure augmentent d’autant le délai de livraison. L’acquéreur est généralement convoqué par lettre recommandée en vue de la livraison de son appartement. Une étape cruciale pendant laquelle il faudra tout vérifier, pièce par pièce, du sol au plafond. Tous les défauts et les vices doivent être notés dans le procès-verbal (ou notifiés ultérieurement par lettre recommandée le mois suivant). À ce stade, le promoteur est en droit d’exiger le paiement du solde du prix. En cas de défaut de conformité, le solde sera consigné sur un compte spécial à la caisse des dépôts et consignation le temps de trouver une solution.
