Vous voulez investir dans l’immobilier mais vous hésitez entre l’achat d’un appartement destiné à la location et la « pierre papier » ?

La pierre a toujours les faveurs des investisseurs français, ces derniers étant traditionnellement peu friands de la prise de risque financière. En incluant les résidences principales, l’immobilier représente 63% du patrimoine des ménages ! Même lorsqu’il s’agit de réaliser un investissement, l’immobilier rassure parce qu’il s’agit d’une possession « en dur », et parce que, malgré les soubresauts ponctuels, les prix dévient rarement de la courbe ascendante. Pour investir dans l’immobilier, devez-vous toutefois nécessairement parier sur l’investissement en direct ? Ou pourquoi pas vous laisser tenter par les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), la « pierre papier » ?

Dans les deux cas, les investisseurs peuvent emprunter pour financer leur achat. A noter : pour acquérir des parts de SCPI, les crédits immo et conso sont envisageables.

Rentabilité

Difficile de comparer la rentabilité de l’investissement en SCPI et de l’achat d’un logement à louer. Côté SCPI, il existe des statistiques globales : le « taux de distribution moyen », autrement dit le rendement moyen de la SCPI, était de 4,43% en 2017 selon l’Aspim, en baisse depuis plusieurs années mais en se maintenant à un niveau élevé. Ce taux représente plus concrètement le rapport entre le loyer distribué aux associés de la SCPI et le prix de la part. En théorie, la SCPI offre donc l’assurance d’une rémunération relativement élevée et régulière.

Pour l’immobilier locatif en direct, cette rentabilité est plus difficile à estimer car très variable selon les biens acquis, et car elle dépend de nombreux facteurs : régularité de la location, plus-value ou non à la revente… Selon la qualité du bien, la rentabilité pourra donc être bien supérieure à celle des SCPI, ou bien inférieure.

Fiscalité : match nul

Dans les deux cas, vous touchez des revenus fonciers, soumis à l’impôt. Vous pouvez bénéficier de la déduction fiscale des charges liées à l’investissement locatif (intérêts de remboursement de crédit, cotisations d’assurance, travaux…), en veillant toutefois à opter pour le régime (réel ou micro-foncier) le plus avantageux dans votre cas.

Frais : avantage à l’immobilier en direct

Difficile de dresser un parallèle entre les frais d’investissement via une SCPI ou en direct, car la tarification s’avère très différente ! Avec l’acquisition en direct, la majeure partie des frais est payée à l’achat, via les droits de mutation, ou « frais de notaire », et avec les travaux éventuels d’avant location. La gestion locative engendrera des frais supplémentaires.

Avec la SCPI, les frais sont importants mais ils sont connus dès la souscription. Il y a notamment des frais d’entrée ou de souscription qui peuvent grimper au-delà des 10% ! Cela se traduit par un prix d’achat supérieur au prix de revente, par exemple 1 000 euros pour acquérir une part à 900 euros. Les SCPI prélèvent aussi des frais de gestion annuels, « entre 8% et 10% » selon l’AMF, mais le rendement communiqué chaque année en tient compte.

Revente : avantage à l’immobilier en direct

« Le principal point faible de la SCPI, c’est son manque de liquidité », . Un argument particulièrement criant pour les SCPI fiscales, pour lesquelles le marché secondaire (de revente de parts) est quasi inexistant. Les SCPI de rendement restent des produits peu liquides. Si le délai de retrait des parts dans un marché normalement fluide est mesuré (quelques semaines), il peut être allongé si les demandes de retraits sont nettement supérieures aux souscriptions. Un fonds de remboursement peut le cas échéant être mis en place pour satisfaire les demandes de retraits. Ainsi, les délais peuvent atteindre plus d’un an dans certains cas. En cela, la liquidité d’un bien en direct peut être considérée comme supérieure. »