Une société civile immobilière (SCI) est une société dont l’objet est de gérer un patrimoine immobilier. Lorsque les associés sont des proches (parents et enfants ou petits-enfants, frères et sœurs…) on parle souvent de « SCI Familiale ». Mais il ne s’agit pas d’un terme officiel et les règles de fonctionnement de la société sont les mêmes que pour toute SCI. Le recours à la SCI est souvent recommandé pour gérer des biens familiaux. C’est le cas, notamment, lorsqu’ils se retrouvent appartenir en commun à des héritiers. Ou encore, lorsque des parents souhaitent transmettre tout ou partie de leur patrimoine immobilier à leurs enfants, de leur vivant, à moindre coût fiscal.

Gérer le patrimoine familial en douceur

La constitution d’une SCI familiale peut permettre, notamment, de détenir un patrimoine à plusieurs en échappant aux lourdeurs de l’indivision. L’indivision est le régime juridique dans lequel se trouvent ceux qui ont hérité ensemble d’un bien immobilier. Cette situation peu confortable peut aboutir à des blocages. En effet, la plupart des décisions exigent l’accord des indivisaires représentant les deux tiers des parts indivises. Et les plus importantes nécessitent un accord unanime. En outre, chaque indivisaire peut demander le partage des biens à tout moment. Ce qui peut provoquer le recours au tribunal en cas de mésentente grave. L’apport d’une ou plusieurs bien indivis à une SCI permet d’écarter ces règles contraignantes. En premier lieu, les statuts de la société peuvent fixer des conditions de majorité plus souples. En outre, lesdits statuts confient souvent au gérant (en général, l’un des parents) des pouvoirs de gestions étendus. Il peut, par exemple, être autorisé à céder seul les biens de la société.

Transmettre des biens à moindre coût fiscal

La constitution d’une SCI peut aussi permettre de transmettre son patrimoine à moindre cout fiscal en étalant la transmission des parts sociales à ses enfants dans le temps. Chaque parent peut, en effet, donner l’équivalent de 100 000 € à chacun de ses enfants tous les 15 ans, en franchise totale de droits de donation. Or, la valeur des parts données tient compte du passif de la SCI (emprunt pour l’achat du bien…). À la clef, une base de calcul des droits de donation plus faible que si la libéralité portait sur le bien immobilier lui-même, pour lequel la déduction du passif ne joue pas. Autre moyen d’optimiser la transmission : les parents transmettent seulement la nue-propriété des parts aux enfants et conservent l’usufruit leur vie durant (en tant qu’usufruitiers, ils continuent à percevoir les loyers éventuels). Au décès du ou des donateurs, l’usufruit s’étendra et les enfants deviendront entièrement propriétaires des parts sans rien à verser au fisc !

Des contraintes de fonctionnement à respecter

Mais attention, créer et faire vivre une SCI implique un formalisme incontournable. Les règles de fonctionnement de la société doivent ainsi être fixées par les statuts. L’intervention d’un notaire ou d’un juriste spécialisé est conseillée pour les rédiger (compter de 600 à 2 000 € d’honoraires, selon la complexité du dossier). La SCI doit en outre être immatriculée au registre du commerce et des sociétés (RCS). Un certain nombre de contraintes s’imposent ensuite tout au long de la vie sociale : tenue régulière des comptes, respect des obligations fiscales (dépôt des déclarations notamment), réunion des associés en assemblée générale au moins une fois par an, etc. Il a ainsi été jugé que le gérant doit rendre des comptes de sa gestion aux associés au moins une fois par an, sous peine de révocation (Cass. com. du 23.10.19, n° 17-31.653).