La question mérite d’autant plus d’être posée que les arbitrages fiscaux et budgétaires pris par le gouvernement Macron sont systématiquement défavorables à l’immobilier.

Alexandre Mirlicourtois, directeur de la conjoncture et de la prévision au sein du cabinet Xerfi les liste : «Restriction des communes éligibles au Pinel, poursuite de l’encadrement des loyers, resserrement du prêt à taux zéro dans le neuf et dans l’ancien, suppression de l’APL accession dans le neuf».

Et d’ajouter : «considérée une à une ces mesures ne sont pas capables de renverser le marché, en revanche prises dans leur ensemble, leur effet cumulatif pourrait s’avérer déstabilisant…». Le Revenu aime l’immobilier et refuse de jouer les Cassandre. Mais un peu d’opportunisme patrimonial n’a jamais fait de mal.

Inutile d’attendre que la conjoncture immobilière soit moins favorable pour agir. Stéphane Desquartiers, président de La Maison de l’investisseur propose trois stratégies aux 7,6% de ménages propriétaires d’au moins un logement mis en location.

Le Revenu est en phase avec ses recommandations.

Vendez vos biens les moins rentables

Une fois déduit impôts et charges, la rentabilité nette d’un bien locatif est souvent inférieure à 2% à Paris et 3% en région. C’est peu.

D’autant que la gestion quotidienne est lourde : recherche des locataires, suivi des travaux, obligations déclaratives, etc.

Pourquoi ne pas profiter des prix élevés actuels pour céder vos biens les moins rentables et vous lancer dans une nouvelle opération à crédit moins taxée parce que vous aurez davantage de charges à déduire (intérêt d’emprunt, coût des travaux de rénovation, etc) ?

Donner l’usufruit temporaire à un enfant étudiant

L’astuce consiste à renoncer temporairement, pendant cinq, huit ou dix ans à votre convenance, à la jouissance temporaire de votre bien.

«C’est particulièrement adapté si vous avez un enfant étudiant ou démarrant dans la vie active», explique Stéphane Desquartiers de la Maison de l’investisseur.

Plutôt que de l’aider en lui versant chaque mois de l’argent sur lequel vous avez payé des impôts, que vous ne pouvez déduire de votre revenu imposable qu’à hauteur 5.888 euros par an, il perçoit le loyer à votre place sur la durée définie.»

Sur le plan fiscal, vous êtes doublement gagnant : vous réduisez votre impôt sur le revenu parce que vos revenus fonciers baissent, vous diminuez votre IFI parce que c’est l’usufruitier qui est redevable et que vous n’êtes plus que temporairement nu-propriétaire.

Pour éviter l’abus de droit, le but de l’opération ne doit pas être que fiscale. Votre enfant doit avoir un réel besoin de revenu. Consultez votre notaire pour connaître les modalités pratiques.

Passer d’une location nue à une location meublée.

C’est l’une des bizarreries de notre système fiscal : les loyers de logements loués nus sont soumis au régime pénalisant des revenus fonciers alors que les revenus de biens meublés sont taxés comme des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec un abattement de 50% (contre 30%) et surtout la possibilité d’amortir le logement et les meubles.

Si vos biens locatifs sont situés dans des villes où il existe une demande pour ce type de bien, n’hésitez pas à changer de régime fiscal au départ de votre locataire.

L’économie d’impôt, variable selon les bailleurs, est toujours significative, tant que la législation n’évolue pas bien sûr.