La loi Pinel permet d’investir dans un logement neuf à des fins locatives pour bénéficier d’une réduction d’impôts comprise entre 12% et 21% du prix d’achat. Ce dispositif de défiscalisation immobilière est probablement le plus connu des contribuables, or il existe une belle opportunité, moins connue des investisseurs : Le dispositif Pinel optimisé au déficit foncier.

La loi Pinel Rénovée, Pinel réhabilitée ou Pinel Ancien offre les mêmes avantages fiscaux que le Pinel neuf mais dans un logement nécessitant des travaux de réhabilitation avant la location. La particularité du régime Pinel ancien réside dans la possibilité de le cumuler  avec le régime du déficit foncier. Nous parlons alors de Pinel optimisé au déficit foncier.

Le principe du Pinel optimisé

Le Pinel optimisé au déficit foncier est l’addition de deux régimes : le Pinel ancien et le déficit foncier.
Ainsi, ce dispositif peut être mis en place dès lors que la nature des travaux à effectuer dans un logement est compatible avec le Pinel ancien et le déficit foncier.

Les caractéristiques de la loi Pinel rénovée :

• Réduction d’impôts comprise entre 12% et 21% du prix de vente selon la durée de location (6, 9 ou 12 ans)
• La réduction d’impôts est calculée sur le foncier ET les travaux de réhabilitation intérieurs et parties communes
• Les travaux éligibles Pinel sont les travaux de réhabilitation qui permettent de donner au logement l’ensemble des caractéristiques d’un logement décent et au moins 6 des performances techniques (l’arrêté du 19 déc. 2003)

Les caractéristiques du régime des déficits fonciers :

• Les travaux de réparation, d’amélioration, les dépenses d’entretien (toiture,  façade, parties communes) sont déductibles des revenus fonciers à hauteur de 10 700€/an, et reportables sur 10 ans
• Avantage fiscal immédiat et hors plafonnement des niches fiscales

Ainsi, grâce à ce dispositif, l’investisseur peut cumuler les avantages fiscaux liés à un achat en Pinel ancien et réaliser une opération en déficit foncier pour réduire son revenu global.

Ce dispositif offre donc un double avantage fiscal, unique dans la défiscalisation immobilière. Le Pinel optimisé au déficit foncier offre une réduction d’impôts plus importante que le Pinel ancien seul et/ ou le déficit foncier seul. En effet, les travaux passés en déficit foncier pourront générer un gain d’impôts pouvant aller jusqu’à 62.2% (contre 21% des travaux au maximum s’ils sont inclus dans l’assiette Pinel).

D’autre part, le fait d’opter pour une Pinel optimisée au déficit foncier permet d’obtenir une réduction d’impôts sur le foncier, ce qui n’est pas le cas dans le cadre d’un déficit foncier pur.

Attention, l’obtention et la conservation de l’avantage fiscal sont conditionnés au respect des contraintes imposées par la loi Pinel Les biens et programmes concernés L’acquisition d’un bien en Pinel optimisé est l’assurance d’un investissement à proximité de centre-ville (Zones éligibles Pinel). Celle localisation est un plus pour une potentielle plus-value en cas de revente et limitera considérablement le risque de vacance locative.

De plus, les programmes éligibles au Pinel optimisé sont généralement de petites copropriétés qui bénéficient du charme de l’ancien et d’atouts architecturaux.

Quels sont les investisseurs concernés par le Pinel optimisé ?

La défiscalisation Pinel s’adresse à tous les contribuables domiciliés en France souhaitant obtenir une réduction d’impôts.
En outre, du fait du double avantage fiscal procuré par le régime Pinel optimisé au déficit foncier, les contribuables avec des bénéfices fonciers importants et un taux moyen d’imposition supérieur à 30% seront particulièrement intéressés par ce dispositif.

 Exemple d’opération en Pinel optimisé

Investissement en Pinel optimisé au déficit foncier

Tranche d’imposition de 41%.

Investissement de 350 000€ pour un bien éligible

Réparti comme suit :

• 150 000€ de foncier + 50 000 € de travaux de transformation éligibles Pinel ancien
• 150 000€ de travaux éligibles au déficit foncier

La réduction d’impôts Pinel optimisé au déficit foncier est donc de :
42 000 € + 87 300 = 129 300 €

Comparaison avec une Pinel classique :

Dans le cadre d’une loi Pinel « classique », l’investisseur  aurait bénéficié sur l’acquisition de cet appartement d’une réduction d’impôts égale à 300.000 x 21% = 63 000 €

• La base de calcul de la réduction Pinel étant plafonnée à 300 000€, et l’acquisition étant de 350 000€, l’investisseur perd 50 000€ de base éligible Pinel 
• Si l’investisseur dispose de réduction et crédits d’impôts compris dans le plafonnement des niches fiscales, le fait de bénéficier de 6 000€ par an de réduction Pinel peut entraîner un dépassement de ce plafond et la perte de certains avantages fiscaux
• Le gain fiscal total sur l’opération sera en loi Pinel de 63 000€ contre un gain total de 129 300 € en Pinel optimisé au déficit foncier

Comparaison avec un déficit foncier :

Dans le cadre d’un déficit foncier pur, l’investisseur  aurait bénéficié d’un gain d’impôts de 200 000 x (41% + 17.2%) soit 116 400€. Dans le cadre du Pinel optimisé au déficit foncier, il bénéfice d’un gain total de 129 300€ soit un gain supplémentaire de 13 000€ dû au fait que le foncier est également défiscalisé dans cette opération.

En savoir plus sur le Pinel optimisé au déficit foncier

L’acquisition d’un bien en Pinel optimisé représente une belle opportunité fiscale du fait de l’addition des avantages fiscaux des deux régimes. Cependant, pour s’assurer que cet investissement est intéressant pour vous, l’accompagnement d’un professionnel est nécessaire.