En ce début d’année 2021, et malgré quelques récentes remontées de taux isolées, les banques veulent prêter… Elles sont actuellement en forte conquête de clientèle et ont des objectifs de production de crédit élevés dans un contexte de demande moins forte qu’il y a un an. Pour autant, compte tenu de l’environnement économique, elles restent prudentes et sélectives sur la qualité des emprunteurs et des projets immobiliers qu’elles financent. Voici quelques conseils pour mettre toutes les chances de son côté pour obtenir son crédit immobilier, même quand on n’a pas le dossier parfait…

Deux motifs majeurs de refus de prêt

Actuellement, et malgré l’assouplissement des recommandations du Haut conseil de stabilité financière, il y a deux motifs majeurs de refus de prêt, autrement dit deux difficultés majeures pour emprunter : le taux d’endettement et l’apport personnel, quasi obligatoire dans toutes les banques.

Concernant le taux d’endettement – qui peut désormais atteindre 35 % maximum au lieu de 33 % auparavant, mais assurance incluse – il peut rapidement devenir bloquant en cas de crédit en cours (crédit auto, à la consommation) et diminuer fortement la capacité d’emprunt, jusqu’à 40 % parfois, même avec une échéance de crédit de 300 € par mois seulement. Ainsi, mieux vaut, si possible, utiliser un peu d’épargne pour le rembourser avant de déposer son dossier pour un crédit immobilier, surtout s’il reste 6 mois de mensualités ou plus…. En deçà, la plupart des banques ne le prendront pas en compte dans le calcul de l’endettement.

Regroupement et rachat de crédits

Pour ceux qui auraient plusieurs crédits en cours, difficiles souvent de tous les rembourser par anticipation ! La solution peut alors être d’effectuer un regroupement de crédits. Cette opération consistant à faire racheter ses crédits et ne rembourser plus qu’une seule mensualité plus faible grâce à un allongement de durée – jusqu’à 25 ans pour les propriétaires, 15 ans sinon – permet de réduire sensiblement son endettement, dégager à nouveau une capacité d’emprunt et faire ainsi un nouveau projet comme un achat immobilier ou des travaux. Il est également possible de racheter seulement un crédit immobilier en cours et d’en rallonger la durée jusqu’à 5 ans pour financer par exemple un investissement locatif tout en respectant le seuil des 35 % d’endettement.

Prêt à mensualités progressives

Autre solution pour ceux qui auraient un endettement un peu juste : il est possible de souscrire un crédit aux mensualités progressives qui permet de démarrer le remboursement avec un endettement plus faible qu’avec un crédit amortissable classique. Les mensualités, moins élevées en début de crédit, augmentent de 1 % par an, voire 1,5 % pour les investissements. Ce type de prêts permet ainsi d’avoir un endettement plus faible sur les premières années du crédit avec peu de risque dans la mesure où les mensualités augmentent comme pourrait le faire un loyer et que ces prêts sont plutôt destinés aux emprunteurs dont les revenus vont potentiellement évoluer à la hausse.

Assurance emprunteur

Par ailleurs, maintenant que l’assurance emprunteur est systématiquement incluse dans le calcul du taux d’endettement, avoir la possibilité de choisir une délégation d’assurance peut permettre de faire diminuer sensiblement le montant mensuel de l’assurance (parfois jusqu’à 50 %), et faire passer un dossier qui aurait dépassé l’endettement maximal sinon, à condition qu’elle présente les mêmes garanties que l’assurance groupe.

Mettre les banques en concurrence

Enfin, il ne faut pas oublier que dans le cadre de la marge de flexibilité que leur ont accordée le HCSF, les banques peuvent déroger aux recommandations pour 20 % de leur production, destinés à 80 % à l’achat d’une résidence principale. Il est ainsi encore possible au cas par cas, et dans certaines banques, d’obtenir un crédit avec un endettement à 35 % voire 38 % d’endettement, à condition que le reste-à-vivre soit suffisant et que l’emprunteur ait de l’épargne par exemple. Il faut donc mettre les banques en concurrence, ne pas hésiter à aller voir plusieurs établissements ou un courtier qui fera ce travail pour vous !

Sandrine Allonier, porte-parole et responsable des Relations Banques de Vousfinancer.com

Publié par La Rédaction | ce matin à 09:13

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