Des loyers élevés, une fiscalité avantageuse, une grande liberté de gestion… Louer un logement meublé est très rentable. Conseils pour optimiser votre investissement locatif.
L’investissement locatif est prisé des Français : 7,6% sont propriétaires d’au moins un logement mis en location. Il n’empêche, la rentabilité s’atténue, la règlementation est de plus en plus tatillonne et la fiscalité pénalisante. La solution pour atténuer les défauts traditionnels de l’investissement locatif : meubler vos logements.
Si vous louez votre bien vide de meubles, vous êtes soumis au carcan de la loi du 6 juillet 1989, dite loi Mermaz. Le bail doit être conclu pour une durée d’au moins trois ans. Votre locataire a un droit au renouvellement de son bail et il peut donner son congé à tout moment à condition de respecter un préavis de trois mois. Pire, en tant que propriétaire, vous ne pouvez récupérer votre bien qu’à la fin du bail en respectant un préavis de six mois et en justifiant votre congé: reprise pour vendre ou habiter, inexécution des obligations locatives.
Et, si vous fixez librement le loyer lors de la mise en location, sa révision en cours de bail est limitée. Avec une location meublée, vous échappez en partie à ces contraintes. La loi ne prévoit qu’une seule restriction si votre bien constitue la résidence principale de votre locataire. La location doit être consentie pour un an, tacitement reconductible pour une durée identique.
Un appartement entièrement équipé
Toutefois, attention, louer meublé ne consiste pas à proposer un logement équipé d’un lit, d’une armoire, d’un sofa, et d’une table de cuisine avec des tabourets. Un logement meublé est défini comme «un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante» (article 8 de la loi Alur du 24 mars 2014).
Les meublés à usage de résidence principale doivent comporter 11 éléments de mobilier (décret du 31 juillet 2015) : une literie avec couette ou couverture, un dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres à coucher, des plaques de cuisson, un four ou à micro-ondes, un réfrigérateur congélateur (ou un réfrigérateur doté d’un bac congélateur), la vaisselle nécessaire, des ustensiles de cuisine, une table et des sièges, des étagères de rangement, des luminaires et du matériel d’entretien ménager.
Faire un inventaire précis
Selon le degré de confort et de standing, vous serez obligé, pour avoir des chances de louer votre bien, d’ajouter d’autres éléments comme une commode de style, un bureau, un téléviseur ou une connexion Wi-Fi. Il faudra également assurer leur entretien et leur renouvellement éventuel à chaque nouvelle location.
Pour vous garantir de toute dégradation ou de vol, un inventaire très précis, établi lors de l’entrée dans les lieux et au départ du locataire, est indispensable. Cet inventaire a un autre atout.
En cas de litige avec le locataire sur la nature du bail ou avec le fisc sur le régime d’imposition des loyers, ce document servira de preuve.
Et c’est important car le locataire comme le fisc ont tout intérêt à ce qu’il s’agisse d’une location nue. Le premier pourra rester trois ans dans les lieux et exiger une diminution de son loyer; le second pourra vous taxer plus lourdement.
Un conseil, avant d’engager des frais d’aménagement : assurez-vous que votre règlement de copropriété n’interdit pas ce type de location. Si c’était le cas, un copropriétaire irascible n’aura aucune difficulté à obtenir la modification de votre bail.
Revenons à la fiscalité, car elle est assez complexe. Juridiquement, vous exercez une activité commerciale.
Dès lors vous avez le choix entre le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou le statut de louer en meublé non professionnel (LMNP).
