C’est une étude que nous avons menée avec l’hebdomadaire Marianne et qui fait le bilan des 20 dernières années en termes de pouvoir d’achat immobilier. Nous avons pour cela tenu compte évidemment des prix et des taux, mais également des revenus et de l’inflation sur ces revenus. La question était simple : Quels revenus étaient nécessaires pour acquérir un bien immobilier de 100m² en 2000 ? Aujourd’hui, quelle surface peut-on financer, et ce pour 44 villes de France.

En 20 ans, plus de la moitié des villes perdent au moins une pièce

Même si les taux d’intérêt ont considérablement baissé entre 2000 et 2020, passant en moyenne de 6,5% à 1,10% sur 20 ans, cela n’a pas forcement été bénéfique pour tous les Français souhaitant acquérir un bien immobilier. Et pour cause, la flambée des prix de l’immobilier dans certaines villes, notamment les grandes, a rendu l’accession à la propriété beaucoup plus difficile, voire quasi impossible pour les classes moyennes et parfois même supérieures. Par exemple, des villes telles que Bordeaux, Lyon, Nantes ou encore Annecy ont vu les prix au m² flamber en 20 ans avec respectivement, des hausses de 372%, 327%, 222% et 211% (source Notaires). Et même si sur la même période les revenus ont évidemment augmenté cela n’a pas suffit à compenser la flambée des prix de l’immobilier.

En tenant compte de l’équivalence des revenus en 2020, (basée sur 30% d’augmentation au total sur toute la période entre 2000 et 2020), le nombre de m² finançables a considérablement chuté, principalement dans les très grandes agglomérations. C’est le cas par exemple de villes comme Montpellier, Toulouse, Nice ou Lille qui ont perdu en moyenne 30m² ; ou encore Rennes, Marseille et Aix-En-Provence qui ont perdu respectivement 23, 24 et 27m².

20 ans qui ont créé « plusieurs France »

Durant ces années, l’évolution du marché immobilier a été différente d’une ville à une autre, créant une France segmentée. D’un côté, des grandes villes qui sont devenues de plus en plus chères, voire inaccessibles, alors que de l’autre côté des petites et moyenne villes qui n’ont pas subi la flambée des prix, offrent à leurs habitants des capacités d’acquisition d’autant plus importantes qu’elles ont également bénéficié de cette exceptionnelle baisse des taux.

En effet, même si depuis 2000 le marché de l’immobilier s’est beaucoup durci pour de nombreux Français, il reste cependant certaines villes où les signaux sont au vert et qui au contraire enregistrent une hausse du pouvoir d’achat. Et parfois des hausses considérables. C’est le cas par exemple de Mulhouse, Le Mans, Limoges ou Saint-Etienne qui gagnent respectivement 58, 44, 33 et 32 m² : des gains de m² qui représentent à eux seuls des surfaces d’appartement !

Alors que pendant ce temps-là, dans des villes comme Tours, Angers, Strasbourg, La Rochelle, Avignon ou Paris le nombre de m² finançables n’a cessé de chuter au fil des années.

Nous observons ainsi aujourd’hui trois « France » : les très grandes villes, qui dans leur immense majorité ont subi une flambée des prix démesurée, celles où elle a été relativement modérée et enfin les villes moyennes majoritairement grandes gagnantes de ces deux dernières décennies qui ont cumulé deux avantages avec des prix peu évolutifs à la hausse et des taux de plus en plus bas. C’est très intéressant car cela tord nettement le cou à une idée très répandue selon laquelle les prix de l’immobilier trop élevés en France rendent l’achat impossible. Or, les chiffres sont clairs et appellent à plus de mesure car dans 21 villes sur 44 étudiées, la situation est nettement meilleure qu’il y a 20 ans, et si nous étendions l’analyse à l’ensemble des territoires notamment ruraux où les prix n’ont pas augmenté, le pouvoir d’achat serait globalement meilleur aujourd’hui qu’il y a 20 ans !

Les mouvements actuels des populations liés à la crise sanitaire modifieront peut-être à terme ces grandes répartitions mais il est encore trop tôt pour en tirer des conclusions définitives.

Publié par La Rédaction | ce matin à 10:23

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Maël Bernier, Directrice de la communication du courtier Meilleurtaux