Malgré la hausse des prix des logements, il est encore possible d’acquérir un bien neuf dans le cadre du dispositif Pinel en profitant de conditions attrayantes. Mais attention, toutes les communes n’offrent pas les mêmes promesses de rendement.
Il convient de faire preuve de discernement si vous envisagez un investissement locatif dans le cadre du dispositif Pinel, qui vient d’être reconduit par la loi de finances pour quatre ans, c’est-à-dire jusqu’au 31 décembre 2021.
Mais cette réduction d’impôt ne doit pas être une fin en soi. Surtout, elle est soumise à des contreparties en termes de type de location (location en qualité de résidence principale), de plafonds loyers et de ressources du locataire. Et toutes les communes ne sont pas éligibles à la loi Pinel.
Trois critères essentiels doivent guider votre investissement Pinel : l’emplacement, bien sûr, qui doit être à une distance raisonnable des commodités (transports, commerces, écoles), la qualité du programme ensuite et le prix qui conditionne le rendement et les plus-values éventuelles.
En Île-de-France, pour obtenir une rentabilité brute (avant fiscalité) comprise entre 4% et 5%, prospectez les villes qui profitent ou vont profiter du Grand-Paris comme Bagneux, Saint-Denis, Villejuif et Villiers-sur-Marne.
En région, nous privilégions pour leur dynamisme économique, démographique et immobilier Bordeaux, Nantes, Rennes, Toulouse et Strasbourg.
Comment améliorer le rendement
Si le loyer du bien se situe au plafond légal, il est possible de l’augmenter en intégrant la moitié des surfaces annexes, dans la limite de 8 mètres carrés par logement (circulaire BOI du 15 mai 2009). La surface des annexes à ajouter à la surface habitable s’entend de la somme des surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m.
Elles comprennent les caves, les remises, les séchoirs, les celliers intérieurs ou extérieurs, les balcons, les loggias et les vérandas. Par exemple, si votre appartement bénéficie d’un balcon de 8 mètres carrés, il sera possible d’ajouter 4 mètres carrés à la surface habitable.
Ce qui n’est pas négligeable notamment pour les biens situés dans la zone A bis, dont le plafond mensuel s’élève à plus de 16 euros.
En revanche, si votre terrasse s’étend sur 20 mètres carrés, l’ajout sera limité à 8 mètres.
Important, la surface des emplacements de stationnement n’est, quant à elle, pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond, étant donné que ces lieux ne constituent pas des locaux à usage d’habitation.
Mais il est toujours possible de rédiger deux contrats distincts : l’un pour l’habitation, l’autre pour le parking.
