Plus d’1 million de sociétés civiles immobilières (SCI) sont immatriculées en France… Sachant que beaucoup ont plusieurs biens à leur actif, des millions de logements sont détenus via des SCI.

Beaucoup d’investisseurs créent des SCI sans savoir pourquoi, parce que leur comptable leur à dit que «c’était mieux». Mais une SCI impose des dépenses (pour la création, les changements de siège social, etc.) des déclarations et des devoirs supplémentaires et peut se révéler un véritable piège en vous supprimant l’accès a certains régimes fiscaux attrayants. Tour d’horizon des avantages et des contraintes.

Atouts des SCI

1 – Vous cumulez les capacités de financement entre associés et pouvez réaliser des investissements plus importants (immeuble, bureaux), ce qui permet de mutualiser les travaux, et les absences de locataires.

Attention, en règle générale la banque va exiger que chaque associé soit «caution» sur la totalité de l’emprunt. Bref, mieux vaut ne s’associer qu’avec des personnes dotées de garanties financières solides.

2 – Vous protégez mieux votre patrimoine. Chef d’entreprises, si vous faites ou risquez de faire de mauvaises affaires, vos parts de SCI (si vous êtes minoritaire) et avec de bons statuts sont «insaisissables» par des tiers avec par exemple le besoin de la majorité pour vendre les biens.

3 – Vous disposez d’une grande souplesse pour la revente des parts entre associés. La vente de parts sous seing privé est possible avec une simple déclaration au greffe du tribunal de commerce. Vous évitez une mutation et le passage chez le notaire. Les frais sont moins élevés : 5% pour les reventes de parts de SCI, contre 8 à 10% de frais de notaire).

4 – Vous optimisez la transmission de votre patrimoine.

Si la SCI emprunte, on peut déduire cette dette de la valeur des parts sociales.

Si l’on fait par exemple une donation de la «nue-propriété» des parts à ses enfants la base de calcul sera l’actif (à la valeur du ou des biens immobiliers) moins le passif (l’emprunt) soit si la SCI achète un bien à 200.000 euros avec un crédit total de 200.000 euros, les parts de la société ne valent que le capital social de 1.000 ou 2.000 euros, et les frais de donation de la nue-propriété sont quasi nuls.

Il faut réaliser cette transmission dés le début de l’opération sinon la valeur des parts (et donc des frais de transmissions) augmentera au fur et à mesure de l’amortissement du crédit.

Les contraintes des SCI

1 – Pas de meublé !

Vous ne pouvez pas louer en «meublé» et bénéficier du régime de «loueur en meublé» aux nombreux avantages : moins de fiscalité, plus de rentabilité, plus de souplesse.

Vous pouvez louer un appartement équipé en mobilier, avec une convention de «prêt de meuble» jointe au bail, mais pas en statut meublé qui permet notamment des baux d’un an. Et vous restez en fiscalité revenus fonciers.

Donc si l’objectif est d’investir dans des petites surfaces notamment pour les rentabilités supérieures, évitez les SCI !

Si vous passez outre et que vous êtes contrôlé, votre SCI est susceptible d’être requalifiée à «l’impôt société», avec une forte taxation des plus-values à la revente…

2 – Des baux de 6 ans !

Ce que beaucoup de gérants de SCI oublient (plus ou moins consciemment) : vous devez signer des baux de six ans à vos locataires.

À part dans le cas de SCI strictement «familiale» (époux, enfants) en tant que «personne morale», la SCI est réputée avoir des moyens et doit en faire plus qu’un simple particulier.

En pratique, vous devez signer des baux de six ans. Ce qui n’est pas pratique si vous envisagez d’héberger un temps un enfant par exemple.

3 – Une SCI a un coût

Comptez entre 1.500 et 3.000 euros pour la rédaction des statuts et les frais d’enregistrements.

Puis, à chaque changement de siège social en cas de déménagement de votre résidence principale où est domiciliée la SCI cela vous coûtera autour de 800 euros par SCI.

Cela demande aussi plus de paperasses (déclaration spécifique N° 2072). Donc à n’utiliser que si vraiment nécessaire…