Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) maintient ses recommandations malgré l’appel des professionnels à assouplir la règle des 33% de taux d’endettement.

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), autorité française de surveillance du système financier, a renouvelé ce jeudi à l’occasion de sa réunion trimestrielle ses fameuses recommandations de décembre 2019 relatives aux évolutions du marché immobilier. Le HCSF recommande donc toujours aux banques de limiter le taux d’endettement à 33% du revenu net de l’emprunteur sur une durée de crédit qui n’excède pas 25 ans avec une flexibilité accordée de manière ce que jusqu’à 15% de la production de crédits puisse s’écarter du strict respect de ces critères, dont les trois-quarts réservés exclusivement aux primo-accédants et aux acquéreurs de leur résidence principale.

Augmentation des refus bancaires

Le problème est que la plupart des banques n’acceptent quasiment plus aucun financement avec un taux d’effort supérieur à 33%, sans prise en compte du reste à vivre. Depuis plusieurs mois, cela se traduit par une nette augmentation des refus de financements, liés aussi à l’obstacle du taux d’usure. Chez le courtier Vousfinancer, la part des dossiers refusés dépasse par exemple 10% désormais contre 5,5% en 2019. Parmi ces emprunteurs qui ont vu leur crédit refusé, 37% sont des primo-accédants et 26% sont des investisseurs locatifs. Le courtier souligne aussi que les achats dans le neuf sont particulièrement pénalisés car la plupart des banques financent désormais les acquisitions en VEFA ou la construction de maison uniquement sur 23 ans + 2 ans de différé, contre 25 ans + 2 ans en 2019, ce qui limite la capacité d’emprunt et accroît les refus…

Reste à vivre

Tous les professionnels de l’immobilier espéraient bien sûr un assouplissement de ces recommandations. Vousfinancer regrette que cela contraigne la capacité des banques d’apprécier le risque et de financer des acheteurs potentiels avec un reste à vivre suffisant. « Nous aurions souhaité que la part de flexibilité accordée aux banques passe de 15 à 30 % de leur production afin de leur laisser apprécier le risque et accorder au cas par cas davantage de crédits à des emprunteurs dont la situation financière et professionnelle le permet avec un reste à vivre suffisant », commente Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.

Moins de choix

Autre conséquence du resserrement des conditions d’accès au crédit, lorsqu’une dizaine de banques répondaient auparavant à une offre de financement proposée par un courtier, seules 2 ou 3 banques peuvent aujourd’hui y être favorables. Pour l’emprunteur, cela signifie moins de choix, avec à la clé une mise en concurrence moins forte pour obtenir le meilleur taux d’emprunt…

Statu quo jusqu’à la fin de l’année ?

L’ACPR ne semble pas encore avoir analysé véritablement l’impact de l’application de sa recommandation puisque l’autorité de surveillance ne recevra que dans les semaines qui viennent les premières déclarations des établissements de crédit sur sa mise en œuvre, « ce qui permettra au Haut Conseil de disposer d’un suivi détaillé et de faire une première analyse de l’impact de la recommandation à la fin de l’année ». Voilà qui laisse peu d’espoir d’assouplissement à court terme…

Le reste à vivre correspond à la part des revenus qu’il reste à un ménage pour financer ses dépenses courantes, une fois les charges d’emprunts payées, y compris les prêts à la consommation. Certains établissements peuvent aussi déduire les impôts. Les banques exigent un montant minimum pour ce reste à vivre, par exemple 700 € pour un célibataire, 1.000 € pour un couple et 1.250 € pour un couple avec un enfant. Pour un investisseur locatif, un ratio de 70% est appliqué aux loyers encaissés. Plus ce reste à vivre est important, moins la banque prend de risque lorsque l’emprunteur dépasse le taux d’endettement de 33%.