Cela fait maintenant 3 ans que ce phénomène s’amplifie : l’investissement locatif se démocratise et gagne les ménages modestes…

Le bilan de l’année 2019 montre que les Français aiment de plus en plus la pierre. Pour se loger bien sûr, avec une proportion de primo-accédants qui se stabilise à haut niveau, mais aussi avec une part croissante d’investisseurs qui se tournent vers l’immobilier pour préparer leur retraite en profitant de taux d’emprunts historiquement bas. Beaucoup s’y réfugient aussi pour pallier le manque d’alternatives concernant d’autres placements réputés sûrs.

Plus d’1 achat sur 4

Le réseau Century 21 (plus de 900 agences immobilières en France) vient ainsi de confirmer une nouvelle progression de la proportion des achats pour réaliser un investissement locatif à 27,2% en 2019 (+25% de transactions par rapport à 2018). Plus d’1 achat sur 4 réalisés dans le réseau Century 21 ont ainsi été des investissements locatifs, du jamais vu ou presque car cela fait maintenant 3 ans que ce phénomène s’amplifie : l’investissement locatif se démocratise et gagne les ménages modestes, aidés par des taux d’emprunt qui n’ont jamais été aussi bas avec des banques qui les accompagnent encore assez facilement avec peu apport et sur des durées longues.

Démocratisation

Les employés et ouvriers sont en effet à l’origine de plus d’un quart des investissements locatifs et représentent la catégorie socioprofessionnelle la plus importante parmi la clientèle d’investisseurs de Century 21. Le montant de vente moyen d’un bien dédié au placement se situe d’ailleurs en-deçà du montant moyen d’une acquisition (autour de 134.202 € contre 218.274 € tous types de transactions confondus).

La rentabilité n’est plus le critère déterminant

Face à la hausse continue des prix depuis 4 ans (+3,1% pour la France entière en 2019 pour les appartements et +1% pour les maisons d’après Century 21), la rentabilité de l’investissement locatif n’est pourtant pas toujours très élevée mais cela ne décourage pas les ménages. « La rentabilité locative perd son importance : le but est de placer en empruntant à épargne forcée pour se constituer un patrimoine », explique le président de Century 21, Laurent Vimont. D’autant qu’investir entre 40 et 50 ans s’avère un bon calcul qui peut permettre d’avoir remboursé intégralement son prêt à la retraite.

Pas de frénésie d’achat

Laurent Vimont remarque cependant que le prix au m² a finalement peu augmenté en moyenne face au dynamisme du marché qui a dépassé pour la première fois le million de transactions de logements existants en 2019. Autre enseignement de l’année écoulée : les délais de transaction se sont à peine raccourcis (87 jours en moyenne pour un appartement contre 89 jours en 2019) ce qui montre qu’il n y’a pas de frénésie d’achat. Par ailleurs, l’écart mesuré par Century 21 entre les prix de mise en vente et ceux des compromis s’est un peu accru à 6,2% contre 5,3% en 2018. « Certains vendeurs sont peut-être en train d’anticiper des hausses de prix qui ne se réaliseront pas forcément », met en garde Laurent Vimont.

Un marché toujours haussier

Faisant allusion à un stock de biens à vendre qui n’a jamais été aussi bas face à une demande qui ne cesse d’augmenter, le patron de Century 21 estime quand même que les prix devraient continuer à augmenter cette année, de l’ordre de +2%, « avec un léger ralentissement du volume de transaction, le temps que les vendeurs se remettent au niveau du pouvoir d’achat des acquéreurs. » Laurent Vimont fait ici allusion au léger durcissement des conditions d’octroi des crédits qui semble se profiler dans les prochains mois et à la légère remontée des taux d’emprunts depuis cet automne, ce qui, couplée à la hausse des prix, a commencé à rogner le pouvoir d’achat d’immobilier des Français, avec bien sûr de larges différences régionales.