L’attractivité des villes moyennes par rapport à certaines grandes villes semble perdurer et entretient une forte hausse des prix dans beaucoup de régions.

L’immobilier ancien garde une forme insolente d’après la dernière note de conjoncture de la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) qui parle d’un marché sorti « renforcé et transformé de la crise sanitaire ». L’attractivité des villes moyennes par rapport à certaines grandes villes semble perdurer et entretient une forte hausse des prix dans beaucoup de régions, toujours à l’avantage des maisons par rapport aux appartements.

Ces tendances restent bien sûr portées par des taux d’intérêt d’emprunt qui ont encore battu des records à la baisse (autour de 1% sur 20 ans actuellement) et par un niveau d’épargne important des ménages qui peut être mobilisé comme apport. Des ménages qui placent le logement au cœur de leurs préoccupations et sont donc prêts à y consacrer un budget sans précédent, même si leur capacité d’achat et de financement ne sera pas éternellement extensible car on voit mal les taux d’intérêt continuer à baisser dans un contexte de retour de l’inflation, ni les salaires suivre la hausse des prix…

Record de transactions

Pour l’année 2021, cela devrait permettre de pulvériser le dernier record de transactions, avec probablement entre 1,15 et 1,2 million de logements anciens vendus selon la FNAIM. Au niveau des prix, à fin septembre 2021, les professionnels de la FNAIM évaluent la hausse moyenne à +6,2% en France sur un an. Presque tous les territoires sont concernés, à l’exception de Paris qui se stabilise (-0,4%) après avoir fortement augmenté de 2015 à 2020. En province, la hausse dépasse même 7% sur un an avec une envolée des stations balnéaires (+12,5%), des villes moyennes (+8,8%) et même un rattrapage des petites villes (+6,8%) ou des zones rurales (+4,7%).

Effet rattrapage

Si ces variations peuvent paraître impressionnantes, il convient toutefois de rappeler qu’on part souvent de très bas et que la hausse des prix n’est donc pas si importante en valeur absolue. C’est par exemple le cas à Brest où la FNAIM mesure la plus forte hausse des prix parmi les 50 plus grandes villes de France : +21% sur un an à 2.168 € le m², soit un peu moins de 400 €/m² de hausse. Impossible de ne pas rapprocher cette évolution au rattrapage d’une ville qui figurait parmi les moins chères de France à moins de 2.000 € le m². C’est encore davantage le cas dans les zones rurales qui sortent de longues années de baisse des prix. D’une manière générale, les régions Bretagne (+14,8%), Pays de la Loire (+10,8%) et Normandie (+10,2%) sont les régions qui voient leurs prix augmenter le plus sensiblement. Orléans, Angers et Caen sont ainsi à environ +15% sur un an.

Paris n’a pas dit son dernier mot

Pour revenir à Paris, une ville où on ne construit toujours presque rien, la FNAIM rappelle que la capitale conserve beaucoup d’atouts et ne croit pas à une baisse significative des prix en évoquant une reprise à venir du tourisme et des achats de la clientèle étrangère. Sur le segment du haut de gamme parisien, le réseau d’agences Barnes observe même le retour d’une clientèle constituée de fonds d’investissement, souvent français, avec des budgets allant de 50 et 300 millions d’euros. Barnes a d’ailleurs récemment vendu deux hôtels particuliers de plus de 20 millions à des fonds d’investissement.